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中南建设:毛利率低于行业平均,但周转效率高于行业平均

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6月10日,智慧财经网获悉,中南建设(000961.SZ)2019年的房地产开发业务毛利率为17.93%,较去年同期降低2.30个百分点。

对此,公司回复深交所问询函称,公司起点低、净资产积累少,融资成本高,所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆,储备更多土地,更多获取土地升值的收益,而是选择坚持快速周转,提高运营效率,以更好的运营管理和回款管理,获得生产住宅产品的收益。所以在开发项目选择上,公司也不追求高价格预期和高利润率,而是更看重项目的周转和利润率的确定性,希望以不高的利润率,但更好周转率和确定性,实现好的资产回报率。公司毛利率确实低于行业平均水平,但公司周转效率高于行业平均水平,净资产收益率高于行业平均水平。2019年公司房地产业务结算毛利率17.93%,低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%,但公司总资产周转率27.30%,高于A股上市地产公司总资产周转率算术平均水平23.27%,而公司加权平均净资产收益率21.58%,高于A股上市地产公司净资产收益率平均水平13.28%。

中南建设称,公司2019年房地产业务结算毛利率下降主要是因为公司2019年竣工结算项目中并表范围内公司的项目占比有所下降,而并表范围内结算项目中,在市场规模不大的区域投资的开发规模大的历史项目占比相对高,这些项目由于体量大、投资金额总量高,加上市场规模有限带来的开发销售周期长,投资资金随时间累积的成本高,因此利润率较低,从而拉低了总体的毛利率。2016年之后随着公司房地产业务坚持快速周转策略,专业化水平进一步提高,新获项目的毛利率平均水平有所改善。未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低,公司结算毛利率会逐步增加。2019年末公司合并报表范围内已售未结算资源隐含的毛利率高于公司2019年合并报表范围内结算的项目。由于房地产行业从销售到收入确认的周期在2年以上,随着已售未结资源的结算,公司房地产业务结算毛利率就将有所提高。

此外,2019年,公司资产负债率达
90.77%,一年之内到期的有息负债为235.61亿元,期末现金及现金等价物余额为161.68亿元,未受限货币资金未能完全覆盖短期负债,且流动比率、速动比率、现金利息保障倍数均较去年同期有所下降。

对此,中南建设称,
公司2020年已完成发行公司债券17亿元,购房尾款ABS20亿元。公司也公告42亿元中期票据、30亿元超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会完成注册。另外公司新的20亿元公司债券已获得股东大会通过,并在申报审核中。2020年4月公司股东大会还进一步通过了发行100亿元债券融资工具的授权。公司在母公司层面新的融资已基本覆盖全部一年内到期的有息负债,项目层面新的融资还会更多。实际上疫情得到基本控制之后4月和5月,公司房地产业务销售金额分别为155.7亿元和185.1亿元,2个月的销售回款已经超过公司2019年末全部一年以内到期的各类有息负债。随着更多资源上市,下半年公司的月度销售和回款规模还会更高。公司的有息负债规模小,偿债压力小,回款保障度高,流动性风险低。

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