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粤港澳大湾区对区域地产市场有哪些影响?一文带你看明白

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粤港澳大湾区是党和政府于2016年提出的沿海城市群建设计划,由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆(珠三角)九个地市组成,总面积5.6万平方公里,总人口达7000万人。

2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。按照规划纲要,粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区,还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈,成为高质量发展的典范。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。

人口与土地矛盾尖锐支撑大湾区地产市场

尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述,但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济,区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。

根据 2017 年数据,九城中广深GDP突破2 万亿,九城GDP占全国GDP的比重逐年上升,2017年占比9.2%。从GDP结构来看,第三产业比重不断提升, 2017年比重达到56.4%,超过全国水平近5%,其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。随着大湾区战略的稳步推进,区域经济有望进一步提升。

广东九城常住人口约6100万人,主要集中于广州及深圳,两者比重将近45%。从人口密度来看,深圳人口密度达6274人/平方公里,大幅领先其余八城,土地供应与人口的矛盾始终比较尖锐,导致深圳地产市场一直坚挺,表现比广州、上海、北京均要好。

3月以来,全国一二线城市楼市回暖,大湾区核心城市之一深圳不出意外成为其中的引领者。

从住房结构来看,广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到40%,深圳2013年近65%的存量住房为城中村自建房合建房,商品房按套比重不到15%。从土地供应来看,2017年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过 40%,土地开发强度较高,而从居住用地口径看,除中山达到 20%外,其余各地比重在7%-11%之间,均处于相对较低的位置。

除肇庆外,近三年商品房销售面积都超过了住宅及商办土地成交建面,受新增土地供应较少的影响,旧改成为获取新增土地的重要方式。尤其在广州和深圳两市,旧改置换是激活存量土地供应的手段之一,是各大开发商常规拿地之外的投资去向之一。

  产业升级背景下关注园区投资等商业地产

以广深为核心,梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平,同比增长1.1%,占全国销售比重的5.1%,其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%,除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状,但整体离港澳仍有较大差距。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平,其中商业及住宅类占比仅55.4%,广佛贡献50%的土地出让,肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设,核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线,产业转移及升级需求迫切。

产业升级转型, 带动土地价值和用地需求上升。随着大湾区建设持续推进, 产业转型升级有望提速,实现经济快速增长以及收入水平的提升,进而导致综合经营成本抬升。为疏解压力,中心城市将向周边区域转移低附加值的传统制造业,而金融、科研等高附加值行业则得以保留,城市土地整体单位产出提升,带动土地价值提升。

与此同时,产业迁移过程中将创造更多土地需求,地产价格出现上涨。

另外,湾区建设有望带来人口聚集效应。一方面,产业升级经济增长带来的收入提高,将导致低收入区域人口流向高收入区域;另一方面,伴随湾区建设推进,“人才高地”建设下,年轻的高学历人口向城市群迁移,增加刚性住房需求。

经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期大湾区楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上,但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先,未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。

粤港澳大湾区规划纲要出台后,区域建设将步入全面实施阶段,未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚,有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。

君信财富副总裁郭凯亮认为,从世界三大湾区的发展趋势来看,人口密度都非常的高,房地产市场也呈现出与人口密度的高度相关性。

“旧金山湾区拥有近800万人口,面积1.8万平方公里,纽约湾区拥有约2500万人口,面积也仅2.1万平方公里,东京湾区的人口密度更不待言。而纽约和东京的房价与土地价格相应都非常的高。”

郭凯亮认为,叠加流动人口,粤港澳大湾区的人口总数近亿,比三大湾区加起来还要多,土地供应作为湾区建设过程中的重要投入资源之一,由于其具有不可再生性和有限性,价格将会呈现出高度的刚性。

郭凯亮表示,从三大湾区的产业结构来看,粤港澳大湾区产业升级是不可阻挡的趋势,在这一过程中,低端产业将被不断挤出,相应的升级为新兴产业园,因此园区项目是较为确定性的投资机会之一。由于住宅投资受政策挤压严重,投资难度相对较大,这部分投资者可以考虑借道私募股权、信托等方式,投资于相关的土地置换项目,从而获取产业升级带来的地价增值收益。在此背景下,近日,君信财富也上线了位于深圳市坪山区的粤港澳湾区产业园区项目,该项目由2018中国房地产开发企业排名第五的融创中国开发,前景可期。

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