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泰禾集团回复:目前公司正常经营,正努力降低偿债风险

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7月8日,智慧财经网获悉,泰禾集团(000732.SZ)回复了深交所此前下发的问询函。

据悉,公司于5月16日披露《关于对深圳证券交易所〈关注函〉的回复公告》称,截至2019年12月31日,公司已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元;截至2020年5月12日,公司及其子公司出现实质性逾期20.17亿元,被冻结银行资金金额为1,573.08万元,远低于年报中披露的已到期尚未还款金额和被司法冻结金额。深交所要求泰禾集团说明前后披露相关金额差异较大的原因。

泰禾集团(000732.SZ)回复称,公告披露的截止时间点不同、计算口径不同(已到期尚未还款和实质性逾期口径),从而导致的各时点数据差异。公司已根据收到的书面通知就重大诉讼、仲裁事项以及发生重大债务、未清偿到期重大债务等重大风险情形及时履行了信息披露义务,前期相关披露真实、准确、完整。

针对2020年到期债务情况,公司计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集,努力降低偿债风险:

(1)公司偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款。截至2020年5月底,公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3,650亿元,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等,能够满足客户多样性住宅需求。

(2)其次,公司偿债资金来源于公司的自持物业项目的变现。公司自持物业项目共计18个,涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态,截至2019年12月31日,公允价值共计约255亿元,建筑面积约89万平米;公司正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店,截至2019年12月31日,账面价值共计约29亿元。上述自持物业也均分布在城市核心地段,周边有成熟的配套设施,在市场环境好转的情况下,可根据公司战略部署需要,考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。

(3)公司与20多家大型金融机构建立了稳定的战略合作关系,并保持着紧密合作。针对已到期或接近到期负债,公司正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期,以保障项目有足够的建设资金用于供货销售,预计经营现金流入在满足日常经营现金支出的基础上,剩余部分可用于偿还到期有息负债。公司正与相关债权人积极沟通置换和展期续贷。

(4)目前,公司管理团队稳定,经营正常,针对已经发生的实质性逾期情况,为积极稳妥化解公司债务风险,公司已聘要求专业机构开展沟通工作,协助公司组织、协调债权人沟通意见和诉求,并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供专业意见。公司控股股东泰禾投资集团有限公司正在筹划公司引入战略投资者事宜(详见公司2020-037号公告)。

泰禾集团表示,截至2020年7月7日,公司因诉讼及日常经营与供应商存在争议等原因而出现的相应账户被司法冻结情况,所涉账户较为分散且合计金额未达到公司最近一年经审计归母净资产的10%。目前公司正常经营。冻结事项不存在可能导致公司主要银行账号被冻结等深交所《股票上市规则》规定的被实施其他风险警示的情形。

据悉,泰禾集团2019年计提存货跌价损失8.25亿元,同比增加273.92%。公司回复称,2019年存货跌价准备计提同比大幅增加的原因主要是福州金府大院计提存货跌价准备1.77亿,上海大城小院计提3.26亿,北京金府项目计提1.59亿。2019年计提8.46亿元依据充分,结果合理。

年报显示,泰禾集团2019年度房地产开发项目收入218.54亿元,占营业收入比重为92.52%。房地产行业毛利率为15.89%,同比下降14.66个百分点。针对毛利率大幅下降问题,泰禾集团回复称,2019年结转收入项目大部分为收并购项目,项目收并购时溢价较高,相关收并购溢价随着收入结转分摊至营业成本,2019年营业成本共分摊溢价9.27亿元,如剔除收并购溢价摊销影响,2019年房地产行业毛利率为20.04%,公司房地产行业毛利率处于行业适中水平。同时融资成本逐年提高及房地产调控限价政策对房地产行业毛利率产生一定影响。

年报显示,公司“其他应收款”中“合营联营企业及合作方往来款”余额为59.68亿元,“往来款”余额为22.59亿元。“按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况”显示多为关联方款项。泰禾集团回复称,公司对外提供的资金大部分为对项目公司及控股项目公司少数股东提供财务资助。为项目公司提供财务资助,是为了促进房地产项目合作开发的顺利进行,公司按照持股比例、权益比例为项目公司以同等条件提供财务资助,在项目建设初期,由股东方提供项目建设资金为行业内通常做法,在项目销售后,再由销售回款偿还股东方提供的财务资助,属于房地产行业惯例。为项目公司少数股东提供财务资助,是在项目销售情况顺利但未达到利润分配条件情况下,在保证项目建设及运营的资金需求的前提下,对项目公司股东提供的借款,且对各方股东按持股比例予以资助,有助于提高资金使用效率,增加项目公司收益。公司已经建立有关财务资助的内部控制制度,并将设立专职岗位就财务资助情况进行实时监控,对财务资助所涉及的项目情况、资助对象情况、额度合理性及审批流程等方面进行充分、有效的风险防控。

年报显示,公司对第一大供应商采购金额为46.67亿元,占年度采购金额的29.18%,远高于报告期内向其他供应商采购金额。公司回复称,公司与该供应商一直存在长期战略合作关系,公司与该供应商近三年的交易金额从2019年到2017年分别为46.67亿、117.79亿和57.35亿,占同类交易金额的比例分别为29.18%、55.66%和32.57%。近三年的交易金额占同类交易金额的比例分别为29.18%、55.66%和32.57%,占比属于行业合理水平,且各项目根据项目所在地的实际要求款,也会通过招标等方式选定其他施工单位,并不存在过于依赖的问题。

问询函中提出的是否存在利益输送等问题,泰禾集团均予以否认。

年报显示,公司报告期内对外捐赠100,156,160.00元。泰禾集团回复称,公司报告期内捐赠对象主要为教育机构,旨在基于公司地产项目开发主业的发展,引入教育资源,提升其开发项目的文化教育配套设施,提高项目品质,同时也履行了社会责任,支持教育事业。

智慧财经网获悉,公司控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)及其一致行动人所持公司股票合计质押比例为98.91%。公司于5月27日披露的《关于股东股份冻结的公告》显示,泰禾投资及其一致行动人所持股份因债务纠纷累计被冻结数量占其所持股份比例的53.06%,占公司总股本的33.27%。最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。此外,公司于5月14日披露的《关于筹划引入战略投资者的提示性公告》显示,泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事项,可能导致公司控制权发生变化。

泰禾集团回复称,截至回复披露日,公司控股股东质押股份不存在平仓风险,后续若出现平仓风险,控股股东将视具体情况进行补仓,或将采取补充担保物、追加保证金或提前还款解除质押等方式,化解平仓风险。控股股东承诺质押的股份出现平仓风险时,将及时通知本公司并履行信息披露义务。

泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。公司于2020年5月14日发布《泰禾集团股份有限公司关于筹划引入战略投资者的提示性公告》,就公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项进行了公告说明(详见公司2020-037号公告)。截止目前,本次引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。公司不存在其他应披露而未披露的事项。

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