澳大利亚房地产大跳水 中国是最大来源国但已降温

澳大利亚外资审查委员会(FIRB)最近公布的2016-2017年度报告(下称“年度报告”)称，2016-2017财年(2016年6月30日~2017年6月30日)，澳大利亚继续保持对外资的吸引力。2016-2017财年，FIRB共审查通过了约1680亿澳元(约合人民币8000亿元)的商业投资项目(包括商业房产但不包括住宅房产)，仅同比前一年下降了4个百分点。

澳大利亚2016-2017年审查过的住宅类房地产项目数量骤减 来源：澳大利亚FIRB2016-2017年报

但外国人赴澳大利亚投资住宅类项目的数据却出现了大跳水：从2015-2016年的720亿澳元下跌到了约250亿澳元，仅为前一年的约三分之一，缩水66%;投资申请项目数量也从约4万份下降到了1.3万。商业地产的投资则略降一些，从500亿澳元降到了440亿澳元。

由于住宅地产约占澳全部外资的13%，这块蛋糕的缩小导致通过澳大利亚吸收的外资总盘从前一年的2479亿澳元下降到了1930亿澳元，跌幅达22%。

中国作为澳大利亚的最大外资来源国，也在当地的房地产领域呈现出骤然降温的波动：2016-2017年中国人赴澳买房的金额缩水一半，从2015-2016年的约320亿澳元下降到约153亿澳元，减少了52%。

中国赴澳买房降温原因

年度报告专门就中国投资的变化给出了分析，提出自2000年以来，中国政府的“走出去”政策就开始鼓励企业赴海外投资，其出海投资额在2007年左右快速上升。根据中国商务部的数据，中国对外投资额从2006年的210亿澳元跃升到了2016年的1700亿澳元，增了7倍。但由于2016年底中国开始收紧外汇管制，这一数额迅速在2017年的前7个月下降为了只有572亿澳元。

该报告称，对澳大利亚来说，来自中国的外资金额整体下降，主要因为中国人在当地投资房产的金额下降了。而让中国买房客止步的，除了国内的外汇管制，还有全球经济形势不景气以及澳大利亚提高了外资审查申请费用等等。

2014年~2016年，澳大利亚房地产市场异常火热，受到了大量海外购房者的追捧，当地房价由此疯涨。为了调控楼市、降低当地人的购房压力，澳大利亚政府开始收紧对外资购房的管制。事实上，澳大利亚的法律此前就已规定海外公民不得购买本地现房，但由于监管不利，该规定并未严格执行。于是，2015年12月，澳洲房产委员会(The Property Council)与房地产协会(Real Estate Institute)提出，要把外资购房的申请费用提高到1500澳元，用来支持外资审查委员会增强执法力度。

2017年，当地政府还针对外国人购房在住宅类房产的使用情况和外国人在新建物业中的投资占比等方面出台了更严格的规定。

由于之前没有申请费用，即使最终只会购买一套住宅的海外投资者也会就多套住宅同时提出申请，通过审查的海外购房数额往往会比真实的投资高出不少。因此，年度报告认为，2016-2017年真实购房的金额下降幅度并不会像审查统计数据变化得那么夸张。

关于中国人赴澳投资商业地产的金额从500亿澳元下降达440亿澳元，年度报告认为，原因之一是中澳达成了自由贸易协定，因此中国投资者在购买价格低于10.94亿澳元的商业房地产项目时，不再需要向FIRB提出审查申请。

“2016-2017财年的年报覆盖了2016年下半年和2017年的上半年。这两个半年好像一个是白昼一个是夜晚。” 全球中文房源网站居外网CEO罗雪欣说，2016年下半年，中国人投资澳州房产进入白热化状态，但到了2017年上半年，资金外流管控、按揭管控及增收外国买家税收让中国人的购房热快速冷却。居外网的数据显示，2016年中国人对澳大利亚房产的咨询量同比上涨75%，但到2017年，咨询量同比减少了20%。

澳大利亚FIRB通过的房地产外资项目，中国比排名第二位的美国高出一倍不过，即使购房数据明显下降，中国仍然是澳大利亚房地产领域(包括商业和住宅房产)的最大外资来源，来自中国的外资比其他任何国家都要多2倍：2016-2017年，中国在澳大利亚的房地产投资额约为153亿澳元，而加拿大和美国分别是73亿澳元和68亿澳元。

根据罗雪欣的观察，从2017年底开始，中国买房客对澳大利亚房产的投资又出现了回升迹象。居外网数据显示，中国人对澳洲房源的咨询量今年3月环比增长5.7%， 4月环比增长一个月增涨22.3%;今年第一季度的咨询量同比去年仍然低50%，但比前一个季度则已高出10%。

中国主要投资这五大产业

年度报告称，虽然同比下降了84亿澳元，2016-2017年，中国依然凭借总额达389亿澳元的9714个项目成为澳大利亚增速最快也最大的外资来源国。不过从投资存量来说，中国只能排在第五位，前四位分别为美国、日本、英国和荷兰。

中国投资者在澳大利亚投资的重点领域主要是五大类：采矿、制造、发电、油气以及商业地产。2017年4月13日，中国兖州煤业控股子公司——兖州煤业澳大利亚有限公司宣布终于通过了澳大利亚FIRB的审查，在经历了多次撤回后，被获准以大约160亿元人民币收购力拓公司的“联合煤炭”(Coal& Allied Industries Ltd.)，也创下了近年来中澳的最大并购记录。

2016-2017年，美国以265亿澳元的投资成为澳大利亚的第二大外资来源国，投资金额同比去年下降了45亿澳元。和中国的投资者不同，美国人更喜欢投资当地的服务业，比如对墨尔本港口联盟和港口及铁路集团的投资，当然也同样对澳大利亚的商业地产和采矿业颇有兴趣。

遭遇中美投资纷纷下降的同时，幸好排在第三位的金主——加拿大强势补位，为澳大利亚贡献了232亿澳元的投资额，同比前一年增加了57亿澳元。加拿大投资者最青睐当地的服务业、商业地产、制造和电力等。排在中国、美国和加拿大之后的三位，则是中国香港、新加坡和日本。