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卖资产、引战投和降杠杆 “三道红线”正在形成地产鸿沟

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王薇的公司正在酝酿新一轮组织和业务的调整,在她印象中,这两年来,类似的调整断断续续一直在持续,但这一次似乎显得有点不同寻常。

王薇是一家中型房企融资口员工,历次调整中,员工都能第一时间得知,并做好心理准备。但这一次,除了几个核心部门外,大部分员工并不清楚。“几个老板在商量怎么调整,现在还没结果呢。”

调整背后是三道红线压力,根据要求,试点12家房企从2021年起,正式进入为期两年半的三道红线测试期,到2022年底12家试点房企要实现降档,2023年6月底前,试点房企的三道红线全部达标。

“我们和监管部门沟通后发现,基本没有什么可商量的余地。”王薇表示,虽然她所在公司不是试点房企,但监管层留给他们的时间也仅仅比试点房企多了半年。“2023年底,我们也要全部达标。”

实际上,有着同样考虑或者同样选择的并非只有王薇所在这一家房企,众多房企投融资负责人在向监管层探口风得到的统一回复:未来无论表外还是表内,都将纳入监管范围内,不要抱侥幸心理。

三年时间,如何实现三道红线全部达标,对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算,全国43家主要房企中,三道红线全部达标的只有5家,而有12家房企踩中“三条”红线。

宜早不宜晚

王薇所在公司对调整初步思路有两个方面,一个针对业务线条,对于一些占用资金较大、回报周期较长的非核心业务,将进行整体剥离,集团总部相关业务口线相对应的部门和人员也将进行调整。

另一方面是针对项目,据王薇透露,对于项目的调整也是这一轮调整的核心。但具体调整哪些区域、哪些项目、怎么调整,目前还没有形成可执行的思路,“几个老板还在商量,什么时候执行也没定下来”。

目前可以确定的是,第一,涉及调整的项目全部在三四线城市,根据初步探讨的思路,经过调整后,未来公司的布局主要以一二线城市为主,其中一二线城市核心区域的项目需要达到一定比例。

第二,区域或项目的调整不做一刀切,已经确定拿地还未拿地的区域,暂停一切投拓行为;已拿地还未缴纳土地出让金的项目,协商退地,退地不成想办法引入合作伙伴;最难处置的是已经拿地但去化较慢的项目。

对于后一种项目处置,原则上也要灵活。可以整体打包出售,也可以引入合作方共同开发,或者引入品牌较强的大房企代建。“其实就是最大限度把低效资产变现,提高整体销售和回款效率”。

虽然一切都还没定下来,但在王薇看来,从长远发展来看,此事势在必行。目前,不算表外负债,她所在房企的三道红线均没有达标,如果加上表外负债,虽然有三年时间,但降负债压力依然不小。

处置三四线回款慢的项目,一方面可以将沉淀资产变现,集中力量发展一二线优质项目;另一方面可以随资产剥离一部分负债。但由于有些项目涉及地方政府招商引资,整体处置难度也不小。

据王薇透露,在此之前,其所在公司已经将一二线城市少量重资产变现,而且一些在建的商办重资产项目也找好了接盘的渠道,“这些重资产,在结算的时候,基本把资产和负债一起剥离了。”

在三道红线压力下,像王薇公司面临降负债压力的并不在少数。一位房地产咨询公司的负责人最近与房企高管交流发现,“大家都觉得压力很大,但好在还有足够的时间来调整,就看你能不能下决心来做”。

三道红线政策传出后,很多房企都和监管机构进行了沟通,“原本我们还是有一点侥幸心理的。”一家闽系房企投融资负责人表示,沟通下来他向老板汇报时传递两个意思:一个是监管层态度明确,不要抱侥幸心理;二个是既然没有回旋余地,尽早着手去做。

这位融资负责人举例说:“假如我的净负债超标30个点,每年降10个点,咬咬牙可以完成,但如果一下降30个,那就只能割肉了。”更要命的,同样是割肉,主动割和被动割的性质和价格并不一样。

左右为难

一方面是三道红线的监管压力,一方面不断上升的楼市行情,对于众多房企而言,下一个棋子该投向哪里,并不是一个短时间能下定决心的事。

国家统计局数据显示,2020年1-11月,全国商品房销售金额14.9亿元,再一次创造历史记录,比2019同期超出1万亿元,距离2019年全年销售额仅有不到1.1万亿的距离。

2019年底的时候,众多机构预测2020年房地产销售规模将同比下降5-10%,叠加2020年第一季度疫情影响,房地产销售规模下降似乎成为必然。

一直到前10个月统计数据出来,虽然楼市成交有所修复,但依然低于2019年同期水平。但12月15日出炉的前11个月房地产数据,彻底扭转了原来的判断。

从历年12月全国房地产销售来看,2018年和2019年12月单月销售额均超过2万亿元,

2020年3-11月的月均成交金额超过1.3万亿元。12月销售金额只要超过1.1万亿元,那么2020年就可以再创历史记录。

“中国还处于城市化过程中,房地产规模还在增长,这个时候降杠杆确实比较痛苦。”上述闽系房企投融资负责人表示,但又没有多少房企敢赌一把,尤其是正在冲规模的房企,“卡在中间不上不下会非常难受。”

但这显然有一道很重要的选择题,而且还是单选题,答案只有一个是对的,虽然很多房企隐约知道答案,但很少有人愿意接受结果。

王薇的公司也面临着这样的选择,与往年相比,今年她所在公司加大投拓力度,计划在三年到五年时间,可以做到10强,并建立起自己的业务壁垒。这几年冲刺过程中,除了表内负债外,也开始大量使用表外负债。

王薇表示,这个时候老板很为难,一旦目标转变,战略布局和打法也需要转变,与之相对应的资源配置等都需要调整。而且,一旦这一把赌错了,“用我们老板的话说,这辈子再没有翻身的机会了。”

上述咨询公司负责人也表示,三道红线政策对中间部位的房企影响最大,头部房企盘子大,可回旋的余地大,而且普遍降杠杆压力不大;近年小房企融资难,大部分不需要降杠杆;只有上升期的中间房企比较难。

这种难主要体现在两方面。第一,如果选择继续冲规模,一旦最后期限到了,如果被强制降杠杆,公司很可能会元气大伤,甚至像福晟和泰禾一样陷入绝境;第二,如果选择降杠杆,可能再也没有做大的机会了。

虽然选择较为艰难,但王薇的公司还是选择了主动降杠杆,目前已经制定具体执行方案。除了处置部分业务和项目外。据她透露,很有可能还会引入新的战略投资者,“单靠处置资产,也彻底解决不了问题。”

分化

行业进一步分化、行业集中度进一步提高,在整个房地产行业中几乎形成共识,但分歧在于,以什么样的方式分化,向哪里集中。

从房企投资角度来看,截止12月16日,全国103个城市土地成交总额4.13万亿元,与2019年全年的4.22万亿元相差不大。

但城市间分化较为严重。截止12月16日,全国土地成交金额超过2000亿元的城市有3个,分别是上海、杭州和广州,比2019年多一个。超过千亿的城市有11个,比2019年全年少一个。

与2019年相比,佛山、深圳和宁波三个城市新晋千亿卖地城市。但天津和昆明则失去千亿地位。截止12月16日,天津土地成交810亿元,只有2019年六成。2019年过千亿的昆明仅成交407亿元。

整体来看,土地成交分化严重,区域的痕迹进一步淡化。

上述闽系房企投融资负责人表示,这是近年一个较为显著的变化,早在几年前,他们公司已经将投资目的地具体到区县一级甚至乡镇街道一级。“同一个城市,可能这个区可以投,另一个区就不能投。”

另一家龙头房企很早之前也建立起房地产投拓模型,根据人口流入流出、人均收入增减等支撑房地产市场需求端的指标,在全国范围内建立起具体到区县的投拓地图,而不在是按线或按区域划分。

区域和城市间分化,房企与房企根据自身条件也做出不同选择。王薇的公司虽然还在拿地,但拿地节奏也在放缓,而且今年以来拿地主要集中在一二新城市,投资占比超过80%,如果加上一二线城卫星城,这一比例更高。

wind数据显示,截止12月16日,全国55家主要房企拿地金额9042.7亿元,不及2019年全年拿地金额的一半,2019年这一数字是1994.3亿元。

同期,55家房企中,仅有龙光、龙湖、首开、中海、蓝光等10家拿地金额比2019年增加了。其中中海和龙湖增加一倍,首开和花样年增幅也超过50%。其余45家房企拿地金额少于2019年。

上述地产咨询人士表示,由于大多数房企土地储备较多,一两年不拿地,并不会影响业绩。但是三道红线压力下,未来拿地难度会越来越大。“你要降负债,就不能用更多钱来拿地,同规模的企业,慢慢会来开差距”。

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