卖资产、引战投和降杠杆 “三道红线”正在形成地产鸿沟

王薇的公司正在酝酿新一轮组织和业务的调整，在她印象中，这两年来，类似的调整断断续续一直在持续，但这一次似乎显得有点不同寻常。

王薇是一家中型房企融资口员工，历次调整中，员工都能第一时间得知，并做好心理准备。但这一次，除了几个核心部门外，大部分员工并不清楚。“几个老板在商量怎么调整，现在还没结果呢。”

调整背后是三道红线压力，根据要求，试点12家房企从2021年起，正式进入为期两年半的三道红线测试期，到2022年底12家试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的三道红线全部达标。

“我们和监管部门沟通后发现，基本没有什么可商量的余地。”王薇表示，虽然她所在公司不是试点房企，但监管层留给他们的时间也仅仅比试点房企多了半年。“2023年底，我们也要全部达标。”

实际上，有着同样考虑或者同样选择的并非只有王薇所在这一家房企，众多房企投融资负责人在向监管层探口风得到的统一回复：未来无论表外还是表内，都将纳入监管范围内，不要抱侥幸心理。

三年时间，如何实现三道红线全部达标，对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算，全国43家主要房企中，三道红线全部达标的只有5家，而有12家房企踩中“三条”红线。

宜早不宜晚

王薇所在公司对调整初步思路有两个方面，一个针对业务线条，对于一些占用资金较大、回报周期较长的非核心业务，将进行整体剥离，集团总部相关业务口线相对应的部门和人员也将进行调整。

另一方面是针对项目，据王薇透露，对于项目的调整也是这一轮调整的核心。但具体调整哪些区域、哪些项目、怎么调整，目前还没有形成可执行的思路，“几个老板还在商量，什么时候执行也没定下来”。

目前可以确定的是，第一，涉及调整的项目全部在三四线城市，根据初步探讨的思路，经过调整后，未来公司的布局主要以一二线城市为主，其中一二线城市核心区域的项目需要达到一定比例。

第二，区域或项目的调整不做一刀切，已经确定拿地还未拿地的区域，暂停一切投拓行为；已拿地还未缴纳土地出让金的项目，协商退地，退地不成想办法引入合作伙伴；最难处置的是已经拿地但去化较慢的项目。

对于后一种项目处置，原则上也要灵活。可以整体打包出售，也可以引入合作方共同开发，或者引入品牌较强的大房企代建。“其实就是最大限度把低效资产变现，提高整体销售和回款效率”。

虽然一切都还没定下来，但在王薇看来，从长远发展来看，此事势在必行。目前，不算表外负债，她所在房企的三道红线均没有达标，如果加上表外负债，虽然有三年时间，但降负债压力依然不小。

处置三四线回款慢的项目，一方面可以将沉淀资产变现，集中力量发展一二线优质项目；另一方面可以随资产剥离一部分负债。但由于有些项目涉及地方政府招商引资，整体处置难度也不小。

据王薇透露，在此之前，其所在公司已经将一二线城市少量重资产变现，而且一些在建的商办重资产项目也找好了接盘的渠道，“这些重资产，在结算的时候，基本把资产和负债一起剥离了。”

在三道红线压力下，像王薇公司面临降负债压力的并不在少数。一位房地产咨询公司的负责人最近与房企高管交流发现，“大家都觉得压力很大，但好在还有足够的时间来调整，就看你能不能下决心来做”。

三道红线政策传出后，很多房企都和监管机构进行了沟通，“原本我们还是有一点侥幸心理的。”一家闽系房企投融资负责人表示，沟通下来他向老板汇报时传递两个意思：一个是监管层态度明确，不要抱侥幸心理；二个是既然没有回旋余地，尽早着手去做。

这位融资负责人举例说：“假如我的净负债超标30个点，每年降10个点，咬咬牙可以完成，但如果一下降30个，那就只能割肉了。”更要命的，同样是割肉，主动割和被动割的性质和价格并不一样。

左右为难

一方面是三道红线的监管压力，一方面不断上升的楼市行情，对于众多房企而言，下一个棋子该投向哪里，并不是一个短时间能下定决心的事。

国家统计局数据显示，2020年1-11月，全国商品房销售金额14.9亿元，再一次创造历史记录，比2019同期超出1万亿元，距离2019年全年销售额仅有不到1.1万亿的距离。

2019年底的时候，众多机构预测2020年房地产销售规模将同比下降5-10%，叠加2020年第一季度疫情影响，房地产销售规模下降似乎成为必然。

一直到前10个月统计数据出来，虽然楼市成交有所修复，但依然低于2019年同期水平。但12月15日出炉的前11个月房地产数据，彻底扭转了原来的判断。

从历年12月全国房地产销售来看，2018年和2019年12月单月销售额均超过2万亿元，

2020年3-11月的月均成交金额超过1.3万亿元。12月销售金额只要超过1.1万亿元，那么2020年就可以再创历史记录。

“中国还处于城市化过程中，房地产规模还在增长，这个时候降杠杆确实比较痛苦。”上述闽系房企投融资负责人表示，但又没有多少房企敢赌一把，尤其是正在冲规模的房企，“卡在中间不上不下会非常难受。”

但这显然有一道很重要的选择题，而且还是单选题，答案只有一个是对的，虽然很多房企隐约知道答案，但很少有人愿意接受结果。

王薇的公司也面临着这样的选择，与往年相比，今年她所在公司加大投拓力度，计划在三年到五年时间，可以做到10强，并建立起自己的业务壁垒。这几年冲刺过程中，除了表内负债外，也开始大量使用表外负债。

王薇表示，这个时候老板很为难，一旦目标转变，战略布局和打法也需要转变，与之相对应的资源配置等都需要调整。而且，一旦这一把赌错了，“用我们老板的话说，这辈子再没有翻身的机会了。”

上述咨询公司负责人也表示，三道红线政策对中间部位的房企影响最大，头部房企盘子大，可回旋的余地大，而且普遍降杠杆压力不大；近年小房企融资难，大部分不需要降杠杆；只有上升期的中间房企比较难。

这种难主要体现在两方面。第一，如果选择继续冲规模，一旦最后期限到了，如果被强制降杠杆，公司很可能会元气大伤，甚至像福晟和泰禾一样陷入绝境；第二，如果选择降杠杆，可能再也没有做大的机会了。

虽然选择较为艰难，但王薇的公司还是选择了主动降杠杆，目前已经制定具体执行方案。除了处置部分业务和项目外。据她透露，很有可能还会引入新的战略投资者，“单靠处置资产，也彻底解决不了问题。”

分化

行业进一步分化、行业集中度进一步提高，在整个房地产行业中几乎形成共识，但分歧在于，以什么样的方式分化，向哪里集中。

从房企投资角度来看，截止12月16日，全国103个城市土地成交总额4.13万亿元，与2019年全年的4.22万亿元相差不大。

但城市间分化较为严重。截止12月16日，全国土地成交金额超过2000亿元的城市有3个，分别是上海、杭州和广州，比2019年多一个。超过千亿的城市有11个，比2019年全年少一个。

与2019年相比，佛山、深圳和宁波三个城市新晋千亿卖地城市。但天津和昆明则失去千亿地位。截止12月16日，天津土地成交810亿元，只有2019年六成。2019年过千亿的昆明仅成交407亿元。

整体来看，土地成交分化严重，区域的痕迹进一步淡化。

上述闽系房企投融资负责人表示，这是近年一个较为显著的变化，早在几年前，他们公司已经将投资目的地具体到区县一级甚至乡镇街道一级。“同一个城市，可能这个区可以投，另一个区就不能投。”

另一家龙头房企很早之前也建立起房地产投拓模型，根据人口流入流出、人均收入增减等支撑房地产市场需求端的指标，在全国范围内建立起具体到区县的投拓地图，而不在是按线或按区域划分。

区域和城市间分化，房企与房企根据自身条件也做出不同选择。王薇的公司虽然还在拿地，但拿地节奏也在放缓，而且今年以来拿地主要集中在一二新城市，投资占比超过80%，如果加上一二线城卫星城，这一比例更高。

wind数据显示，截止12月16日，全国55家主要房企拿地金额9042.7亿元，不及2019年全年拿地金额的一半，2019年这一数字是1994.3亿元。

同期，55家房企中，仅有龙光、龙湖、首开、中海、蓝光等10家拿地金额比2019年增加了。其中中海和龙湖增加一倍，首开和花样年增幅也超过50%。其余45家房企拿地金额少于2019年。

上述地产咨询人士表示，由于大多数房企土地储备较多，一两年不拿地，并不会影响业绩。但是三道红线压力下，未来拿地难度会越来越大。“你要降负债，就不能用更多钱来拿地，同规模的企业，慢慢会来开差距”。