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现在是出手置换房产的好时候么?

浏览次数:668 分类:商业

 

昨天我们聊了一个话题,上海的二手房开始调价了。

于是留言区很多粉丝都在焦虑的提问,那我是不是现在应该出手?最佳的置换房产期到底是什么时候?

这个问题看似非常简单,实际上有很多没有被大家所注意的地方,这是一个非常重要的问题。虽然说投资人不要择时,我们经常说择时是做不到的。

但是如果你站在理性的分析,去看不同的市场状态的时候,你会发现有些时间段,有些市场状态下,对于投资,对于投资人,对于刚需客是有利的。

今天我们就跟大家系统的分析一下。

从市场角度来看,如何选择置换时机

我们先来看一看,如果站在市场的角度,什么时候是置换房子最佳的时机?

市场的角度分为三种状态,一种叫上涨阶段,一种叫横盘阶段,一种叫下跌阶段。

1.上涨阶段

通常而言我们认为上涨阶段是卖方市场,利于卖方而不利于买方。

因为卖方可以跳价,可以反价,可以提出一些比较夸张的要求,甚至于在现场拍卖他自己的房子。

那么是一手房的话是一房难求,各种摇号,各种暗中的费用,都会在市场上出现,卖方会觉得我非常有利,买方觉得我很痛苦。

但实际上在真实的市场中,卖方一样痛苦,尤其是那种没几套房子的人,对于开发商而言他未必痛苦,但是对于没有几套房子的人而言,他是很痛苦的,为什么?

他这个房子卖掉他就没有仓位了,或者他的仓位会大减。比如他只有两套,你说他没房子,他还有一点,他卖掉了一套以后,他50%的仓位都没有了。

但是他这个月他觉得他卖得很好了,因为比起半年前已经涨了300万了,没想到翻过头下个月又涨了100万,所以这个时候卖方都非常谨慎的,他们会把价钱高高地吊着。

对于他们而言,成交其实也是一种风险,不要以为仅仅是对于二手房的房东,对于一手房的销售也是一样,一个盘就这么多房子可以卖,卖完就没有了。

所以你会发现房子太好卖了,销售冠军和普通的销售没有区别,这个月赚完钱以后,下个月钱在哪里不知道。

那么这个时候置换怎么办?

这时候对于置换者而言,其实要求蛮高的,因为你要卖一买一,你卖早了,卖晚了,买早了,买晚了,都难受。当然买早的可能性不大,都没钱,所以这个时候对置换客而言挑战是蛮大的。

那么对于刚需人而言一样的,挑战是蛮大的,因为你就一套房子,你怎么才能够做到很好?在市场上完美的一进一出,几乎不可能。

对吧?这一次深圳的市场大涨和政策的变化,导致了多少卖出房子的人无法买入。

2.横盘阶段

第二个横盘阶段,横盘阶段你会发现大家都不愿意,大家都觉得横盘没意思。

你这房价不涨不跌的,不温不火的,我想捡个笋捡不上,我想卖又卖不出好价钱。但你会发现买卖都很容易,都非常正常。

你想卖一个稍微高一点的价格,假以时日,用些技巧是可以卖到的。你想买一个还可以的笋盘,认真淘笋,发动你的渠道,也是可以找到的。

3.下跌阶段

还有第三个阶段,下跌阶段,下跌阶段当然是买方市场了,利买不利卖的。

同样的事情也会发生在买方身上,看似他很舒服,但实际上他非常痛苦,他不知道什么时候他该出手。

他这个月买可能比起来半年前他便宜了50万,但他发现到了下个月,他在账面上又损失了20万,这买方也是犹犹豫豫很难出手,而卖方不要看他很难卖,但它一旦卖出,他的感受就会不一样。

那么这个阶段最痛苦的实际上是一手开发商,为什么?因为他手里的盘量太大了,他真的是要用各种各样的方法来促销,来回笼资金。

对比这三个阶段,如果你是刚需或者你是置换,也就是你要进行一买一卖动作的,反而最佳的是横盘期,这是站在市场的角度来分析。

从个体角度来看,如何选择置换时间

第二个大的方面是站在个体的角度来分析,这里面又分两种情况。

1.拥有多套房

如果你是有多套房的人,非常简单了,何时是置换最佳的时机?

没有。

作为多套房的人而言,买卖两个动作一定是隔了很长时间的,为什么?

很简单,利买的时候不利卖,利卖的时候不利买。

所以你应该在上涨阶段把房子抛出,长期持有资金,直到市场冷下来,下跌,或者有些强势城市不下跌的,那就笋盘出现,或者一手价格被压制的时候再去买,这个周期之间可能会有几个月,长的甚至有一年。

所以对于多套房的人而言,你的买卖置换不是一个连贯性的动作,这个很挑战人的,为什么?因为你拿有资金心里慌不慌?你对市场的判断准不准?是非常挑战的。

2.只有一套房

第二种是只有一套房的人,这种人他的情况就非常值得我们去思考了。

通常而言,只有一套房的人,他在什么时候最愿意置换?

在暴涨的时候。

为什么?

因为他觉得他买不起了,他觉得这个房子我两房换三房,我三房换学区,我买不起了,我不买不行。

但这个时候最容易出错,因为只有一套房的人,他的交易经验是不足的。

另外一个,他们买房的整体思路基本上是错误,一套房子看8遍,在暴涨时期一套房子看一遍,这是最基本的。

看两遍都稍微嫌多了,看8遍,你基本上看不见了。因为第三遍的时候你就进不去了,已经卖掉了。

不看房成交,这种对于专业投资人而言非常的常见。在这种情况下,人家不看房就成交了,你一套房看8遍,怎么成交?

然后你的要求还特别多,现场你怕跳价,是吧?接受不了。专业投资客主动加价,或者那些真正有需求的人不差钱的人主动加价,你说你只有一套房的人怎么在上涨的途中去跟市场PK。

所以我可以告诉大家,在上涨的时候,对于只有一套房的人而言,是最差的置换时间。

他以为他自己买了房,在短期内账面有了利润,他以为他做对了,实际上他做错了。

横盘是次之的,因为这个时候,你想看8遍还真的有人配合你,就慢慢看。

然后你想怎么着,什么讲讲价,谈谈交易条件呢?你的整个流程不熟,中间会有bug,导致时间耽误,还好,还有一些人愿意,横盘的时候是次之。

最佳的时候是下跌的时候,有一套房子你想,下跌的时候凭什么最佳?

我这个月买了,下个月我又赔了,但是你别忘了,你可以买到你真正心仪的房子,并且你可以用合适的价格,而且这个价格在未来很可能一去就不复返了,虽然短期看你觉得你自己可能会被套。

依据自身情况,如何正确置换

而且这三个阶段是有技巧的,上涨阶段叫先买后卖,横盘阶段是可以先卖后买的,当然你想先买后卖也是可以的,但一般而言的钱是不够的,所以你先卖后买。

下跌阶段是典型的可以先卖后买的,你卖了以后,钱拿到手里拿上半年,然后等着更便宜的笋盘出来买。

但是对于只有一套房的刚需客而言,由于你的经验不足,你会存在两个问题。

第一个问题,你卖了以后拿不住钱,这个还好,在下跌阶段最常见的是卖了以后不想买了,认为房价不会再涨了。

比如现在当下时点,有多少人在看空房价,甚至有些专业人士都认为,未来房地产的白银时间到了,未来房地产的青铜时间到了,甚至于认为未来房地产就是白菜了,认为未来房地产不会再赚钱了。

我不去点评这些,因为一点评这些又是一整套逻辑,这个篇幅是讲不完的。

但是我想说的是不要过分看空,你承担不起错误的损失。从全世界来看,看空的都被打脸,看多的偶尔被打脸,这就是规律。

好了,我们再说。在上涨阶段是要先买后卖的,你资金量不足,而且你买了以后,如果你的合同签的不好,而你卖的时候又碰到下家,虽然他接受你的价格,但由于他自身的原因导致的交易流程特别长,买家等不住你。

你会发现你可能会遭受惨重的损失,最终还是没有房子。

所以你在上涨阶段,你可能还是想采取先卖后买的方式,但你卖完以后可能就回不来了,这个市场就永远的抛弃了你。

那么讲了这么多,真的是听了很多这样的案例,所以我想告诉大家的是:

请在下跌的时候置换,如果你是刚需的话,请在市场冷淡的时候置换,不要怕账面上短期被套。

如果你是专业人士,当然了就不用我讲了,怎么置换你太清楚了。

所以我简单的总结一下,从置换房子而言,我们可以站在市场的角度,也可以站在主体买卖者的角度去分析。

但是如果我们综合起来用一句话而言,那就是对于有一套房的人而言,尽量在下跌的时候去置换。

对于有多套房的人而言,尽量把买卖动作分开,这样子才是最理性最佳的置换方法。

最后再多说一句话,不要过分的看空房地产,尤其在当下乌云滚滚的时候。

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