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选择房地产投资信托的另一种方法:量化

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如果今天互联网上有很多事情,它对房地产投资信托基金的评论以及许多有兴趣的人都希望使用它。但是,其中大部分是由主观的基本判断组成的。没关系。有一些不错的人这样做,我也订阅了他们的一些服务,其中之一就是布拉德·托马斯(BradThomas)的《福布斯》房地产投资商。但是,似乎缺少的主要是定量的,以市场为导向的观点。我的目的是填补这一空白。

ChaikinPowerGauge模型是由20个要素组成的基本/技术协议,它不基于统计数据挖掘,而是基于华尔街资深人士MarcChaikin在成功的投资者如何投资方面的经验,这与Fama-French启发的一代学者不同。型配方。

与处理基本面的大多数模型一样,使用常规的财务报表项目和评估指标。但是,房地产投资信托基金的投资者倾向于采用不同的数字集。这些与传统的功率计因素松散相关。足以让人们使用完整模型。但是我发现,通过(i)从一开始就取消最高收益率,暗示市场行情空头的收益率,以及(ii)格外注意这四个权力中的两个,可以大大提高该方法的有效性。量表因素类别,收益增长和专家意见,并且如果这两个类别的子等级也为中性或更好,则考虑考虑中性或总体排名较高的房地产投资信托。

表1显示了这种灵活方法的回测结果;它涵盖了电量计处于现场使用状态的时间段。该分析基于TB(最高收入组的回报减去最低收入组的回报)以及点击率与未命中率(TB为正表示“命中”。)因为这是基于屏幕的分析,而不是通常的十“桶”在学术研究中,我仅使用两个分组。排名由满足我的条件的房地产投资信托基金组成;底部指所有其他REIT,即失败的REIT。

选择特定的房地产投资信托

无论人们想做多少建模工作,今天重要的是要关注租金的收取,租户的“基本”程度。PowerGauge基于情感的因素通过利用集体投资共同体的判断而间接地得到了补充,现在,在账簿中有一个后置共通的季度,即使是一些更常规的数字也可以在这里做出贡献。在任何情况下,quant永远都不应该是成败的教条。应该使用它来辅助人类判断,而不是消除它。

房屋房地产投资信托

没有什么比住房更重要。这并不意味着在该地区运营的房地产投资信托基金会顺利进行。由于工作场所受到covid限制而失业或在减少工作时间中挣扎的人们通常无力支付房租,而且政府的各个部门已暂停执行驱逐令。租户仍应对其积累的租金欠款负责。今天的不幸现实是,房东不得不忍受租金违约和房地产投资信托的困扰,这很快导致股息减少或消除。

但并非所有房地产投资信托基金都一样。他们的投资组合包括该国不同地区的房地产,从经济上来讲,其中一些比其他地方要好得多。住房房地产投资信托基金的财产规模(高/低)也各不相同。

屏幕上向我们展示了两个住房房地产投资信托基金,它们均具有看涨的功率计评级。BRT公寓(BRT)和前院住宅(RESI)。

BRT专注于不断发展的遮阳带市场中的中型多户家庭,到目前为止,BRT已收取了约98%的已收取租金。它的股息派发率大约为FFO(运营资金-关键现金流量,如REIT指标)的95%,非常紧缩,如果在不久的将来看到股息减少,我们也不会感到惊讶。但是,随着收益率接近7%,看来市场先生已经在期待这一点。但是,除了Covid以外,BRT还具有良好的增长机会,这是由于其良好的地理位置,获得新项目(主要是由具有本地专业知识的合资伙伴提供的帮助)以及由于普通公寓的升级而增加的租金。

RESI的收益率为4.75%,是另一位关注日光带的房东,但该REIT强调出租单身家庭的房屋。迄今为止,RESI的租金收取经验非常出色。7月及之前的几个月中,接近100%处于90年代的高位。即使按REIT标准,债务杠杆也很高,但FFO的支付比率约为65%,更可口。早在2月份,RESI就已同意收购,但是当covid遇到所有不确定因素时,这笔交易就被终止了,尽管RESI确实收到了1亿美元的终止费。这只股票的反应出乎人们的意料(可怕的),但由于租金收入的改善以及管理层明确表示愿意采取战略大胆的态度,该股票一直在回升。

工业房地产投资信托

当涉及到“基本”和租金收取时,这两种方式都可以。

DukeRealty(DRE)和GraniteRealEstate(GRP.U)(加拿大REIT的美国交易股份)的排名均处于中立且相当稳定;两者的收益率分别为2.45%和3.72%,均低于恐惧水平。他们各自的FFO支付比率分别为64%和63%。相对于房地产投资信托基金,债务水平较低。两者的关键都反映了租户活动的本质,即某些人可能会说越来越重要,即分配和物流。

普利茅斯工业公司(PLYM),收益率6.16%。这告诉您市场先生有更大的担忧感。房地产投资信托基金专注于B类资产,在仓储和轻工业之间平均分配。租金收取率一直在90%左右的低位运行。FFO的派息率只有40%,但这是在REIT刚刚将其季度派息从0.375美元削减至0.20美元(收益率基于假设的四分之二的0.20美元)后得出的。我在这里的兴趣反映了这样一个事实,即股息已被削减至可承受的水平,股票已经将计划的二次股发行中的潜在摊薄折现,并且当经济正常化时,B级重点应该看起来不错(魅力很好;低端)投资会更好)。

储存房地产投资信托

这类房地产投资信托基金拥有众多支持者和反对者。对存储的需求起伏不定,但总体而言是健康的。但是存储的供应已经增加。这是一个潜在的问题,也是国家存储联盟(NSA)的收益率为4.02%而不是更低的原因。另一个因素:FFO的支付率为84%,高于许多人的预期。实际上,尽管美国国家安全局(NSA)在最近一个季度中将股息提高了每股一美分,但还必须考虑其他因素。最主要的可能是NSA的运作方式。正如批评者所建议的那样,拥有一块土地的任何人都可以开设自助仓库业务(操作简便)。但是,任何曾经想租用存储的人都知道,夜幕降临的运营商JohnDoe很难找到地理位置最优越的物业,或者掌握专有技术或财力来吸引客户。具有资源和规模的大人物是具有真正市场地位的大人物。国家安全局(NSA)是其中的佼佼者,它的成长努力通过使用合资企业和子公司自主的自治PRO(参与区域运营商)得到了帮助。同时,收取租金是正常的。

兽的肚子:办公室和零售房地产投资信托

哎哟!随着人们现在在家工作和在网上购物的方式,而且如果不是永久性的话,许多人可能会继续这样做(如果不是永久性的话),那么在健康危机过去很久之后,您会认为该领域的任何房地产投资信托都是有毒的,并且很多。但不是所有的。

OfficeREITCousins属性CUZ-1.9%(CUZ)的收益率为3.87%,在PowerGauge中被评为看涨,并触发了Chaikin反转买入信号。毫不奇怪,随着人们在家工作,入住率显着下降,但是租金收取的百分比一直处于90年代的高位。房地产投资信托基金集中于经历净移民的南部城市,包括上班族。债务不多-实际上,在房地产投资信托基金世界中,CUZ的看涨金融类别电力计量表排名几乎闻所未闻。FFO的支付比率仅为43%。

白石房地产投资信托(WSR)是白手起家的选择。这是零售房地产投资信托基金,但不是购物中心。它在商业友好型增长地区的高收入地区设有邻里中心;凤凰城和德克萨斯州(休斯顿,达拉斯奥斯汀和圣安东尼奥)。WSR使用“心理学”(类似于“分析学”在体育运动中的作用),仔细地将其属性定向到所选的消费者类型。即便如此,covid还是covid,租金收效不好(在大流行初期占63%),但情况正在好转(第二季度为81%,七月为86%)。债务合理,股息已经减少。现在,FFO的支出是舒适的44%。当前的收益率为6.22%,反映了较高风险的租户基础,但考虑到此处的具体情况,考虑到的所有因素似乎都很高。功率计的评级为看涨。

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