2015资产管理高峰论坛圆满落幕 光大安石聚焦金融地产

2015年11月15日，“2015资产管理高峰论坛”在上海威斯汀大饭店隆重举行，众多金融、地产、投资等领域的行业领袖和专家学者就“新常态下大资管时代的投资趋势”这一主题展开了深度的探讨。

光大安石CEO潘颖先生、北京市网贷行业协会秘书长郭大刚先生、证券行业专家韩云先生、美桥投资董事长杨邦本先生就“新常态下大资管时代，投资人如何把握投资方向”这一话题，展开了激烈而精彩的讨论。他们各自就不同投资渠道的投资特点发表了自己的观点。潘颖指出，商业地产投资具有稳定性高的特点，其收益与风险能够达到平衡。

新常态下大资管时代，商业地产发展的新机遇

近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

未来商业地产发展有三个大方向：第一，业态功能的体验化。首先这要求商业项目的业态规划突破旧有的模式，建立更加完善、新颖的商业功能及元素；第二，运营机制的金融化。中国的商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力；第三，退出渠道的证券化。目前商业地产的产业链还没有很好的建立起来，尚没有成熟的退出机制。未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着中国房地产金融进一步的完善，资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景。

地产金融将成为未来主流模式

房地产行业融资规模增速近年来有所下降，同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降，房地产直接融资比例显著提升，在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，地产金融模式将成为中国房地产发展的重要趋势。

从房地产信托发展的趋势看，全业态、全产业链投资将是信托未来外延式扩张的方向；而REITs将是房地产信托未来创新发展的突破方向。光大安石周颂明表示，“真正的REITs国内目前还没有，但是类似的已经出了。目前的流动性仅限于机构投资者，还没到完全公众化。国家在鼓励做不同产品的资产证券化，大方向是可以肯定的，相信不久的将来可以做到真正的REITs。”

商业地产的轻资产之路

商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式，典型的代表有新加坡的凯德和国内的光大安石。

以光大安石旗下的重庆大融城为例，重庆大融城的前身现代广场，由于原开发商缺乏运营管理能力，导致其成为了一个烂尾项目。光大安石接手之后，重新做了调研分析、市场定位、成本测算和租金测算，并且组建运营团队、重新规划招商和业态，在2010年，重庆大融城作为重庆首家青年主题购物公园正式开业。经过4年的运营，年经营性增长平均超25%，2014年的租金收益近2亿元，2015年预期增长将超20%。重庆大融城从一栋原本无人问津的烂尾一跃成为重庆时尚地标。

光大安石在2013年以美元退出重庆大融城项目，IRR回报达到30%。之后新股东进入，预计再做一轮融资后，股东的本金就可以安全退出，这样便顺利地沉淀了这个优质资产。

 

在新常态下的大资管时代，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，但是真正打通了“融投管退”一条线的公司，除了新加坡的凯德外，国内的基金公司目前以光大安石为代表。

光大安石隶属于光大控股，是一家专注于中国房地产私募股权公司，目前同时管理人民币与美元双币种基金，整体投资规模约600亿人民币。

光大安石已彻底打通“融投管退”一条线，其优势是任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。

周颂明指出，光大安石投一个项目时首先要做定位，测算成本，包括未来十年的租金收益、融资方式、杠杆等，以此判断合适退出的年份。回过头来，若达到风控要求以及每年的回报要求后便可以投了。

大多数基金公司主要以融投资为主，但是操盘能力相对较弱，而光大安石地产基金具有足够的操盘能力。光大安石还建立了资产管理公司，拥有开发管理和商业运营管理能力。在收购时对项目定位、成本测算、市场走势的判断以及租金测算、进度和时间节点上的判断非常有优势。目前，商业地产投资是光大安石的投资重点之一。

在退出方面，光大安石对投资有风控预警机制，一旦有风险就会考虑退出问题。光大安石风险控制体系设计严格，在终投以前对风险的可能性已进行了全面的考虑，所有项目的终投时有各项指标，每月甚至每周会对每项指标进行跟踪，任何一项指标变动，IRR就会有变动，有问题就会提前预警。

“‘融投管退’一体化真正打通，是保证LP收益很重要的因素。”周颂明表示。

商业地产投资价值——如何评估好的商业项目

就“如何选择有价值的商业项目”这一问题，台上嘉宾在圆桌对话中分享了自己的看法。

嘉宾指出，在商业项目投资中，以投资商铺为例，一般分两种情况：临街商铺投资或商场内商铺投资，两种物业投资各有特点。嘉宾建议有条件的投资者，若要选择临街门面进行投资，对商圈、项目的判断非常重要，项目地段、覆盖人口等都是重点考虑因素。由于国内一般的临街商铺具有相对宽松的经营空间，所以很容易出现品牌档次不齐、业态规划不合理的情况，这会直接影响临街门面的经营，目前国内也有许多失败的案例。因此，运营方统一经营管理的项目可以作为优先选择。

其次是商场内分割式的商铺。这类物业需要重点考察商场的经营和规划。一个好的商场背后一定有一个好的经营者，如果对一个商业项目背后的运营方不甚了解，那么投资的时候就需要更加谨慎。最简单的方法是跟着大商家走；而一个商场的规划好不好，可以从动线设计上分析，规划的动线流畅，顾客体验就会提升，经营情况也会更加良好。关于业内商铺铺面规划存在的弊病，嘉宾指出，“业内有许多开发商为了便于销售而将铺位的面积划得很小，表面上让大多数人买得起了，其实经营不好,最终也就保证不了大家的收益。”

在选择商铺的技巧上，除了选择由强力的运营方统一经营管理外的项目外，嘉宾还介绍了另一种“招商先行”的模式。“如今一些具有前瞻性眼光的开发商已经不再一味地销售商铺，而是越来越认识到招商先行的重要性。而一些招商不力的商铺项目，即便在黄金地段、拥有大品牌开发商背景，也不能够取得良好的经营成效，投资者也自然不能获得更高的收益回报。优质的招商能够大幅提升项目品质，只要有稳定的经营，就会持续不断升值。”以光大安石旗下的上海嘉定大融城为例，嘉定大融城的外街商铺紧邻购物中心主体，由光大安石统一进行招商、业态规划和运营管理，因此也确保了整条商业街的品质、铺面划分的合理性以及经营状况的高成长性。